Depois de um período de quase dois anos desde o pico de valorização da chamada “bolha brasileira” em janeiro de 2013, o investidor de imóveis e de fundos imobiliários tem a oportunidade de voltar a aportar recursos para o horizonte de médio e longo prazo.

“A necessidade do momento de crise econômica está fazendo com que apareçam ofertas em algumas regiões consideradas atraentes tanto em imóveis comerciais como em residenciais. Do ponto de vista de investimento se começa a observar boas oportunidades”, aponta o especialista em mercado imobiliário, Luiz Antonio Nogueira de França, e ex-presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Luiz França contou que os fundos de investimentos internacionais também estão fazendo o movimento de aportar recursos em imóveis no Brasil. “Os fundos internacionais estão olhando imóveis residenciais, comerciais e eventualmente áreas industriais que possam concorrer em incorporações. Eles estão à procura de bons negócios no Brasil”, argumentou.

O executivo explicou que o mercado imobiliário brasileiro ficou “muito” atrativo para investidores estrangeiros após a disparada do dólar. “Com a variação que se teve no preço em dólar, em relação ao real, mais os descontos, o preço de imóvel no Brasil ficou muito barato para o estrangeiro, e os fundos estão nessa procura”, disse.

De fato, se considerado a forte desvalorização do real em relação ao dólar desde dezembro do ano passado, um imóvel que antes era cotado em US$ 100 mil, agora exibiria valor de US$ 72 mil aos olhos do investidor estrangeiro.

No segmento de fundos imobiliários, o índice do setor (o Ifix) – calculado com base nas cotas mais líquidas listadas na Bolsa de Valores – mostrava ontem, um desconto de cerca de 10,3% na comparação com o pico de valorização em janeiro de 2013, quando esteve no recorde de 1.613 pontos.

Mas se considerado a variação ao longo de 2015, o Ifix avançou 8,3% para 1.447 pontos ontem, ante 1.336 pontos em dezembro de 2014, mas ainda assim abaixo da inflação registrada no período (9,2%).

Em termos de patrimônio, o segmento de fundos imobiliários cresceu 19% em 2015 para R$ 57,14 bilhões, ante R$ 48 bilhões em dezembro de 2014. Esse crescimento foi impulsionado, sobretudo, pelo lançamento de dez novas carteiras imobiliárias ao longo de 2015. Pelos dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), essas 10 ofertas de cotas de FIs captaram R$ 5,75 bilhões.

Luiz França considera que o investidor de imóveis e de fundos imobiliários possui mais o perfil do investidor de mercado de capitais. “Precisa de horizonte de longo prazo, e mapear as oportunidades para não perder a apreciação do preços do imóveis”, alertou. “O investimento em imóveis depende de uma liquidez relativa, mas não se tem a liquidez de ações na Bolsa”, destacou.

De acordo com o balanço de operações da BM&FBovespa divulgado ontem, o Ifix apresentou valorização de 1,57% no último mês de novembro. Em relatório da equipe de análise da corretora Coinvalores (Sandra Peres, Felipe Silveira e Bruno Caloni), as dez maiores altas entre fundos imobiliários oscilam entre 4,7% do FII CSHG Log, e a máxima de 21,1% do FII Indl BR no último mês de novembro. E entre as dez maiores baixas, houve perdas entre 2,2% nas cotas do FII S Faria Lima, e desvalorização de 4,7% do FI Abc Imobiliário.

Na ponta inversa das oportunidades, Luiz França também lembrou que investidores brasileiros que adquiriram imóveis na Flórida (Estados Unidos) na época da crise global (2008 e 2009) estão realizando lucros. “Eles pegaram uma época de queda do mercado imobiliário nos Estados Unidos com o dólar favorável ao Brasil. São dois públicos de investidores ali. Um público vê agora a alta do dólar e vende para trazer em reais. E outro público irá manter-se lá”, diz.

Apesar de muitas pessoas estarem mais atentas hoje em dia, a maioria ainda não dá o verdadeiro valor para área comum do condomínio. Mas o que é isto? São espaços de uso comum entre os condôminos, como o playgroud, quadra, churrasqueira, jardim, salões de festas, brinquedoteca, piscinas, etc. E mais, elas são tão importantes que, numa negociação comercial – seja de venda ou de locação -, vão fazer a diferença exatamente pelos seus diferenciais, pelo estado de conservação e pela qualidade.

Para manter estas áreas em pleno funcionamento não é uma tarefa fácil. É preciso da colaboração dos moradores e ter um gerenciamento qualificado, ou seja, de um síndico morador ou um síndico profissional. É de responsabilidade desta pessoa realizar diversas melhorias como: acabamentos, pintura da fachada dos prédios e portaria, sistemas de monitoramento e segurança eficiente, vagas nas garagens organizadas e manutenção de equipamentos e brinquedos. Estas benfeitorias são os principais gastos de um condomínio e cabe ao síndico ter conhecimentos e habilidades para não estourar o orçamento.

Estas ações valorizam o imóvel, principalmente, quando há interesse do proprietário de realizar uma venda. “O futuro comprador pode desistir de um negócio por não gostar da área comum, principalmente, pela falta de manutenção ou pela ausência de um planejamento profissional. É de extrema importância manter o patrimônio como um todo organizado, para que tenha valor agregado”, ressalta Eli Silveira, síndico profissional.

Nos condomínios em que o síndico profissional Eli administra, são desenvolvidas várias ações com os condôminos, como por exemplo, a conscientização dos moradores sobre a importância da área comum. “Na maioria das vezes, estes espaços chegam a ser mais importantes do que a própria unidade autônoma, ou seja, tem mais valor do que o próprio apartamento ou casa (no caso de condomínio de residências), especialmente, pelo ambiente confortável que proporciona, com áreas bem cuidadas, etc”, ressalta.

Muitos moradores de condomínios analisam estas melhorias como sinônimos de custos altos. Mas, a história não é bem esta quando o empreendimento é administrado por um profissional honesto, ágil e que tenha conhecimentos financeiros.

No setor de escritórios, um prédio de alto padrão em São Paulo que custava 12 mil dólares o metro quadrado 18 meses atrás hoje vale 30 por cento menos, disse o diretor da área de transações da consultoria imobiliária JLL, Roberto Patiño.

“A perspectiva de curto prazo ainda é incerta, mas o investidor estrangeiro entende que, do ponto de vista fundamental, (o preço dos imóveis no Brasil) está muito barato”, disse o executivo.

A perspectiva de ganhos neste cenário – com os preços em baixa e o dólar em alta – e a atuação no Brasil de importantes grupos globais do setor, como Blackstone, GazitGlobe e Brookfield, influenciam a entrada de novos estrangeiros, acrescentou o diretor da JLL.

“Existem vários projetos de escritórios que estão entrando em operação nos próximos 18 meses. Para quem está capitalizado e quer olhar projetos, este é um excelente momento para comprar (ativos) em desenvolvimento ou prontos”, afirmou Patiño.

Os executivos do setor ouvidos pela Reuters acreditam que os preços dos imóveis como um todo podem cair mais nos próximos 6 a 12 meses, em meio às incertezas sobre os rumos da economia brasileira.

Diante desta perspectiva, a Exxpon Desenvolvimento Imobiliário, consultoria de investimentos no setor, está realizando negociações para a compra de novos ativos no Brasil para investidores estrangeiros nos próximos meses.

A consultoria, que já realizou operações de cerca de 120 milhões de reais nos últimos 12 meses em setores como residencial e pontos de varejo de rua, tem como sócio-investidor o bilionário norte-americano Neil Bluhm.

“Temos um fluxo de negócios bastante alto. A gente continua em negociação com outros (participantes do mercado)”, disse o co-fundador da Exxpon, Evaldo Lima. A lista de ativos que a Exxpon negocia inclui galpões, terrenos e lajes corporativas.

“Temos três operações (de compra de ativos) que a gente vem negociando e, se concretizadas, somadas passam mais de 1 bilhão de reais”, acrescentou, dizendo que estes acordos seriam realizados com outros três fundos.

Com a economia derrapando, estes investidores buscam ativos de alta qualidade para driblar a vacância, caso da gestora de recursos DXA Investiments.

Esta gestora está analisando e negociando compra de ativos para family offices estrangeiros, visando prédios corporativos e galpões logísticos, com uma primeira rodada de aquisições avaliada em 100 milhões de dólares.

A ideia é comprar ativos entre 30 e 50 milhões de reais no Rio de Janeiro e São Paulo que já estejam locados. “Não quero correr o risco de vacância porque o mercado está muito difícil”, disse o sócio da DXA, Flávio Ramos, que espera fechar os negócios em até 90 dias.

Eles também pretendem se aproveitar do fato de que locatários estão buscando aluguéis mais baratos ou melhores oportunidades de negociação para migrarem para escritórios de mais alta qualidade.

Do lado dos brasileiros, também há grupos interessados, caso da gestora de private equity Hemisfério Sul Investimentos (HSI).

“Estamos estudando bastante as oportunidades de compra, mas sem pressa. A ideia é ir às compras no ano que vem, quando a situação da economia pode estar mais definida”, disse o sócio fundador da HSI, Máximo Pinheiro Lima.

Além das áreas residencial e galpões, a HSI também pretende consolidar sua participação na área de shopping centers. “(A ideia) é comprar pelo menos uma meia dúzia (de ativos) nos próximos dois anos”, disse o presidente. Lima afirmou ainda que a empresa está com posição de caixa “bastante grande, “na casa do bilhão”.

No ano passado, a HSI comprou o Fashion Mall, no Rio de Janeiro, da BR Malls, por 175 milhões de reais.

“O Minha Casa, Minha Vida vai continuar, e vamos sim, contratar a construção de mais três milhões de unidades. ”, disse na oportunidade.

A presidente afirmou que o governo está comprometido com o Minha Casa, Minha Vida por vários motivos, inclusive porque ele faz girar a roda da economia. E que, hoje, o Brasil está fazendo um grande esforço para voltar a crescer, o que torna o Minha Casa, Minha Vida ainda mais importante.

“Ficam falando assim: ´estamos passando por dificuldades econômicas, o programa vai acabar’. Não vai, não. Primeiro, porque é importante para aquela parte do povo brasileiro que não tinha oportunidades e para quem ninguém olhou. Mas aqui, além de a gente construir casa, cria emprego. Houve trabalhadores e trabalhadoras que construíram essas casas junto com os empresários”.

Ela lembrou que a construção das casas movimenta vários setores da economia, como fabricantes de tijolos, cimento e alumínio. “Cada uma dessas partes também contrataram pessoas, criaram empregos, pagaram salários, geraram renda e fizeram a roda girar, a roda da economia. Porque aí, as pessoas quando têm trabalho, quando têm renda, vão lá, compram lá no supermercado, lá na loja. E aí a roda continua girando. Por isso, não há hipótese do Minha Casa, Minha Vida não continuar. Nós iremos fazer, sim, o Minha Casa, Minha Vida 3”.

No Brasil, o programa já beneficiou mais de 9,2 milhões de pessoas, com a entrega de 2,3 milhões de moradias em todo o País.

Fonte: Palácio do Planalto

Motivo 2 – Renda Passiva
Além do valor de um imóvel aumentar ao longo do tempo, outra grande vantagem de investir em imóveis é que eles podem ser uma excelente fonte de renda quando bem administrados.
A renda obtida com imóveis é chamada de renda passiva, pois é um tipo de renda que independe de trabalho.

Motivo 3 – Sempre tem Demanda por Imóveis de Aluguel
Existe uma grande demanda por imóveis, mesmo com os recentes programas do governo (tais como o “Minha Casa, Minha Vida”, que atualmente estão desacelerando por causa da atual crise econômica), sempre existe procura por imóveis para locação pois muitas pessoas não querem ou não podem ficar muito tempo morando no mesmo lugar, outras querem comprar mas ainda não tem condições e, por isso, a procura por aluguéis raramente diminui, mesmo em tempos de crise.

Motivo 4 – Diversificação
Muitos investidores optam por imóveis quando se trata de diversificar investimentos. Você pode ter preferência por investimentos com mais liquidez, como renda fixa, ou mesmo por ações, mas uma parte do seu patrimônio pode e deve ser investida em imóveis. Fazendo isso você dilui os riscos de seus investimentos.

Motivo 5 – Retorno maior do que a caderneta de poupança
Atualmente a poupança, que ainda é o investimento mais popular, é um verdadeiro mico.
Devido à baixa rentabilidade, muitas pessoas estão retirando o dinheiro da poupança e partindo para outros investimentos. Um deles, certamente, é a compra de imóveis

Motivo 6 – Investimento para o futuro
Investir em imóveis é investir no seu futuro e no de sua família. Existem famílias em que o mesmo imóvel já gerou renda para três ou quatro gerações.

Motivo 7 – Previdência Particular
Além da previdência oficial do INSS e de planos de previdência privada, os imóveis podem constituir uma terceira aposentadoria.

Motivo 8 – Aumento do patrimônio
Investindo parte do rendimento dos imóveis na compra de outros imóveis, com o tempo você pode criar um ciclo de riqueza constante, aumentando seu patrimônio a partir da renda gerada por ele mesmo.

Motivo 9 – proteção contra crises
Os imóveis são uma excelente proteção para o patrimônio em tempo de crises econômicas.

A presidente Dilma Rousseff anunciou na quarta-feira (5), por meio de sua conta em uma rede social, que a terceira etapa do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) será lançada no dia 10 de setembro. Com meta de construir três milhões de unidades residenciais até 2018, além de entregar outras 1,7 milhão de casas contratadas e em construção, a nova fase do programa deverá priorizar moradias populares em cidades grandes.

O ministro das Cidades, Gilberto Kassab, chegou a afirmar que, apesar da meta inicial do programa estar mantida, a contratação de novas unidades neste ano não estava confirmada, pois ainda dependia de entendimentos com os ministérios da Fazenda e do Planejamento.

Nesse sentido, a secretária Nacional da Habitação, Inês Magalhães, também afirmou que seria pouco provável que houvesse novas contratações em 2015.

Conforme informou por meio de nota, o financiamento da instituição é de até 80% do valor da obra, limitado a 50% do valor total de vendas, com taxas de juros a partir de 8,5% ao ano.
Segundo o vice-presidente de Habitação da Caixa, Teotônio Rezende, o montante disponibilizado será no valor total de R$ 1 bilhão, direcionado a empresas da construção civil que possuam empreendimentos destinados a atender clientes de média renda. “O lançamento da linha reforça o foco do banco na habitação voltada para as operações com recursos do FGTS e do Programa Minha Casa Minha Vida”, afirmou, no comunicado à imprensa.
A empresa interessada deverá apresentar o projeto de engenharia, além de documentação para análise de risco, que consta no sítio da Caixa, área de “Downloads”, opção “Documentos para Avaliação de Crédito – Empresas da Construção Civil”. Deverá ser comprovada, também, a comercialização de, no mínimo, 30% das unidades do empreendimento, até a data da contratação, segundo a nota.
A Caixa informou que também disponibilizou, em condições similares, uma linha de crédito para empresas que viabilizam a construção de empreendimentos com unidades residenciais de até R$ 750 mil, nos estados de São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Distrito Federal; e de até R$ 650 mil nos demais estados.
Pessoa física – Para a pessoa física, a Caixa Econômica Federal anunciou no final do mês passado a oferta de mais R$ 4 bilhões para a compra de imóveis novos e usados em áreas urbanas de até R$ 400 mil por meio da linha Pró-cotista. Trabalhadores com conta ativa no FGTS já podem financiar um limite de 85% do valor da casa própria pelo prazo máximo de 30 anos a taxas de juros entre 7,85% e 8,85% ao ano.
Segundo a instituição financeira, desde o início deste ano, volume de contratações da linha Pró-cotista somou R$ 1,35 bilhão. Os recursos adicionais foram liberados pelo Conselho Curador do FGTS, que definiu as condições em maio.
Para contratar o empréstimo, trabalhadores precisam ter conta no Fundo de Garantia com, no mínimo, 36 contribuições (três anos), sejam elas consecutivas ou não. Quem não tiver contrato de trabalho ativo deve possuir saldo mínimo em conta vinculada equivalente a 10% do valor do imóvel a ser financiado.
Além disso, o trabalhador não pode ser proprietário de imóvel, nem ter empréstimo pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH). O limite de R$ 400 mil, restrito às operações com participação do FGTS, permite a compra de imóveis do Minha Casa Minha Vida, nas faixas 2 e 3, destinadas a famílias com renda entre R$ 1,6 mil e R$ 5 mil.
Além da Caixa, o Banco do Brasil (BB) também oferece crédito imobiliário da linha Pró-Cotista. A estimativa do banco é disponibilizar cerca R$ 1 bilhão para novas operações.
O Banco do Brasil identificou 2,2 milhões de clientes que reúnem condições para se habilitar ao financiamento imobiliário por essa linha.
A carteira de crédito imobiliário do Banco do Brasil atingiu, em abril deste ano, R$ 42,06 bilhões, crescimento de 45,9% em 12 meses.

Fonte: DCI – São Paulo/SP

Muitos já devem ter ouvido falar na questão da produtividade na construção civil, porém o que realmente é necessário fazer para majorar essa produtividade no canteiro de obras? Os menos informados podem confundi-la com o termo “produção”. Produção e produtividade estão intimamente ligados, no entanto, quando nos referimos a um aumento de produção, isto resulta na maioria das vezes a um aumento de custos também (contratar mais funcionários, comprar mais materiais, equipamentos, etc). Um aumento na produção não resulta diretamente em um aumento de produtividade, às vezes o efeito pode ser contrário.

A produtividade pode ser definida como a quantidade do trabalho realizado em uma unidade de tempo, normalmente horas, e é basicamente caracterizada como a relação entre os resultados obtidos e os recursos utilizados.

“Produtividade é minimizar cientificamente o uso de recursos materiais, mão-de-obra, máquinas, equipamentos etc., para reduzir custos de produção, expandir mercados, aumentar o número de empregados, lutar por aumentos reais de salários e pela melhoria do padrão de vida, no interesse comum do capital, do trabalho e dos consumidores”. (Japan Productivity Center for Social – Economics Development ).

Os resultados obtidos são definidos em unidades, por exemplo, metro-quadrado executado, toneladas, litros, caixas, etc. Os recursos utilizados são definidos como pessoas, máquinas, materiais e outros. Quanto maiores forem os resultados obtidos ou menor a quantidade de recursos utilizados maior a produtividade.

A produtividade está intimamente ligada à melhor ou pior utilização dos recursos produtivos disponíveis em uma empresa, dentre eles: espaço físico, ferramentas, mão-de-obra, insumos, técnicas de gerenciamento, meio de transporte interno e externo, informatização, horário de trabalho, etc.

Para exemplificar podemos imaginar um determinado serviço que precisa ser executado em um espaço de tempo mínimo. Para que o serviço seja entregue a tempo, temos que aumentar a produção (caso seja insatisfatória). A produção pode ser aumentada simplesmente escalando mais operários e/ou equipamentos para trabalhar neste serviço ou, otimizando os recursos produtivos presentes no canteiro de obras.

Na primeira situação a produção aumentará, entretanto, os custos também serão maiores. Na segunda situação tem-se um aumento na produção sem aumentar nossos recursos produtivos, ou seja, otimizando alguns fatores, podemos aumentar nossa produção sem aumentar nossos custos, em outras palavras, estamos falando de produtividade.

O aumento da produtividade é conseqüência da utilização otimizada e integrada dos diversos fatores que contribuem na formação, movimentação e comercialização de um produto. Pode-se destacar os seguintes fatores que afetam a produtividade:

• Capacitação e treinamento da mão-de-obra;
• Metodologia de trabalho utilizada;
• Layout do canteiro de obras;
• Práticas gerenciais de controle;
• Processos de produção;
• Utilização de insumos;
• Estrutura organizacional da empresa.

A boa utilização do horário disponível de trabalho é fundamental para se alcançar aumentos de produtividade. Devem-se evitar as paradas que quebram o ritmo da produção bem como as paradas desnecessárias.

A produtividade é muitas vezes medida por pessoa mas em muitas situações onde os custos com pessoas são uma percentagem reduzida dos custos totais têm que se ter em conta os outros fatores necessários para produzir os resultados pretendidos.

Na melhoria da produtividade deve-se evoluir a partir de um valor de base para se poder comparar os resultados. A produtividade total dos recursos é medida em termos financeiros onde é calculado o resultado obtido por unidade monetária gasta nos diversos recursos.

O grau de produtividade de um agente econômico (pessoa, empresa, país, etc.) é, regra geral, um dos melhores indicadores para a medição do nível de eficiência e eficácia do mesmo.

O Instituto PINI realizará no dia 4 de agosto em São Paulo, o seminário Planejamento de Obras em Cenário de Retração Econômica, que pretende ajudar os participantes a avaliar melhor as opções construtivas, aliar o planejamento a um novo ciclo de obras, monitorar as pressões de custos e recrutar profissionais de melhor desempenho.

O evento, voltado a todos os profissionais envolvidos nas etapas do processo de planejamento e execução de obras, considera como ponto de partida para as análises aspectos da retração econômica atual, a volta da pressão inflacionária e o impacto da Norma de Desempenho. O objetivo é reunir novas abordagens de planejamento que ajudem o setor a superar o momento considerado desafiador.

A programação do seminário inclui as palestras: Excelência operacional na construção civil, da engenheira Gláucia Alves; Modelo de inovação e gerenciamento ágil de projetos, de Alexandre Vasconcellos; Planejamento de obras com foco na gestão de custos, do engenheiro Carlos Khedi; Desafios da área de planejamento e controle em diferentes cenários, do engenheiro Mario Rocha Neto; e Como ter eficácia no planejamento de obras no atual cenário do mercado imobiliário, do engenheiro Fabio Luis Garbossa.

O evento será realizado das 08h45 às 17h00 no Milenium Centro de Convenções, localizado na Rua Doutor Bacelar, 1043, na Vila Mariana, em São Paulo.

Com o envolvimento de cadeia produtiva, academia, entidades e governo, os primeiros empreendimentos construídos de acordo com a norma serão concluídos neste ano.

Tais empreendimentos foram projetados e edificados atendendo a exigências de desempenho. Ao longo da vida útil dos edifícios, oferecerão segurança, durabilidade e conforto térmico, acústico e lumínico aos futuros usuários, que também deverão responder pela manutenção correta. Melhorias em projetos, materiais e sistemas construtivos vão proporcionar apartamentos com instalações mais eficientes, mais iluminados e menos vulneráveis a variações de temperatura e ruídos externos.